【關鍵日期】一文詳解何為關鍵日期！與收樓日期大不同

甚麼是關鍵日期？

關鍵日期按字面意思就是非常重要的日子，按照《一手住宅物業銷售條例》規定，發展商需要在售樓書中「發展項目的資料」部份列出「預計關鍵日期」。預計關鍵日期指的是住宅項目遵照經批准的建築圖則的預計完成日期，或預計符合批地文件內條件的日期。

關鍵日期與收樓日期分別

關鍵日期和收樓日期兩者是有分別的，預計關鍵日期大意是項目預計完工日期，但並不等於買方可以在這個日子收樓，因為賣方有權因為下列原因而延後預計關鍵日期：

1) 工人罷工或封閉工地

2) 暴亂或內亂

3) 不可抗力或天災

4) 火警或其他賣方所不能控制的意外

5) 戰爭

6) 惡劣天氣

每個發展項目，發展商都會聘用一名認可人士去監管整個建築過程和進度，這名認可人士可按以上因素，多於一次並合理地決定批准原定的預計關鍵日期延後。而發展商需於認可人士批予延期後的14日內，向買家提供有關延期證明書的文本。

過去兩年疫情關係，施工進度可能會受到影響，所以買家應有心理準備收樓日期會較預計關鍵日期遲。

收樓日期方面，買家會事前收到收樓通知，通常會有以下兩種情況：

情況一) 項目受「預售樓花同意書」規管

發展商需在「最終預計關鍵日期」兩星期內向地政總署申請「滿意紙」，又稱合約完成證明書，代表發展商正式擁有該土地的法定產業權。在獲發「滿意紙」後一個月內發展商就會以書面通知買家正式交樓。

情況二) 項目受「非預售樓花同意書」規管

發展商需在「最終的預計關鍵日期」兩星期內向屋宇署申請「入伙紙」，又稱佔用許可證，發展商獲發「入伙紙」後六個月內以書面通知買家收樓。

關鍵日期延遲會否影響按揭申請？

在香港買樓，買家可以選擇「即供付款」或是「建期付款」方式支付費用。即供付款即是買入現樓或樓花後，立即開始供款。而建期付款則是待樓宇建成，收樓後才開始供款。

假如關鍵日期延遲，選擇建期付款的買家就要小心。因為按揭申請在關鍵日期前3個月就可以開始進行，銀行會索取申請人的信貸報告和收入證明而決定是否批出貸款，而這份報告有效期為三個月。萬一關鍵日期延遲，銀行就會重新查核申請人的信貸報告和收入證明，若果申請人在這段時間內收入減少，或者無法提供收入證明，銀行就有機會不批出貸款，並需要臨時加擔保人。

另外，關鍵日期延遲亦有機會影響買家失去銀行銀行批准的按揭回贈，令每月供款增加。

因此，為免麻煩或者出現問題，建議買家在關鍵日期前一個月才申請按揭。

若發展商遲交樓，買家可否取消交易？

可以，如果發展商未能於預計關鍵日期、或任何經延遲的日期或之前交樓，買方可向發展商發出書面通知，撤銷合約。而發展商需於撤銷後的 7 日內，將買方支付的所有款項連同利息，退還給買方。

發展商有可能在關鍵日期前交樓？

雖然發展商提早交樓並不常見，但確實也曾發生過。對於建期付款的買家，影響會較大，因為需要提早申請按揭。

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