【租霸】和你細數4大特徵及防租霸6招!

更新於2023年08月09日

租霸是每個業主的惡夢,每次租屋但求好租客,一旦不幸遇著惡租霸,輕則遲遲未收到租金,嚴重的話分分鐘要倒過來蝕錢用作全屋裝修,甚至被租霸連番 騷擾!如果你都是業主,就要留意以下租霸的4大特徵,Toby 更會教你欠租收樓程序,以及幾個預防租霸的好方法。

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租霸的4大特徵

租霸特徵一:以公司名義簽租約

在香港成立公司程序簡單,如果租客以有限公司名義簽租約就要小心。租霸可能會利用空殼公司簽署租約,一旦拖欠租金或玩失蹤,業主就無從追究,而且即使業主向法庭追討,對方都無需直接為債務負上責任,而業主亦只能將單位收回,而無法取回拖欠的租金,十分無保障。

租霸特徵二:拖欠租金

欠租是最常見的租霸特徵,遲一兩天交租相信業主都可以諒解,但如果拖欠租金超過一個月以上,甚至用盡方法都聯絡不上,或者對方一直迴避欠租問題,就好大機會是故意拖欠租金。若果業主發現租客有欠租的情況,就要盡快處理。業主可以考慮主動發出律師信,並到土地審裁處申請收樓令,以免欠租金額一直累積下去。

租霸是業主最大的惡夢,帶來的麻煩有時不止金錢損失,更甚可能會有人身安全威脅。

租霸特徵三:對單位惡意破壞

租客偶爾弄花牆身不足為奇,但若果租客以噴漆塗鴉牆身,破壞傢俱電器,甚至令單位滿佈垃圾,出現蟲患惡臭,例如滿屋蟑螂、老鼠、跳蚤、螞蟻等,最後只能要業主出錢請清潔公司或滅蟲公司處理。

租霸特徵四:做出報復行為

當業主和租客發生矛盾,租霸會展開報復行動,常見的包括破壞單位大門或鐵閘,以電話騷擾業主,甚至出言恐嚇。有業主曾經遇過有租客以膠水塞鎖匙孔,令業主最後要換鎖處理。更嚴重的個案是租客破壞大門後再報警誣捏業主恐嚇,試圖令業主惹上官非。

欠租收樓程序

如果真的不幸遇上租客拖欠租金怎麼辦?其實因租客欠租而需要追租或者收樓程序很簡單,只要租客欠租超過15日,業主就可以入稟追討或者申請收樓。以下是追討或收樓的簡易步驟:

步驟一:確認租約有打釐印

為租約釐印可以保障業主。當發現租客欠租,業主需確認租約已打釐印,及已向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書》。如果沒有,業主可以補打釐印,但重則罰 10 倍釐印費,而補交表格則需支付附加費$310,兩者皆有就可以向土地審裁處或小額錢債審裁處作出申索。

步驟二:準備申索文件

當業主決定申請追討租金或收樓,審裁處一般會要求業主提供身份證、已打釐印的租約正本和副本、租約和業權的證明文件,及已填寫的《申請通知書》表格22和《致實際管有或居住者通知書》,並支付相關的費用。

步驟三:貼門口紙

業主需要在提交申請通知書的7日內向租戶提供相關副本,審裁處亦可代為送達。另外,業主需將《致實際管有或居住者通知書》的副本貼於單位門口長達3天。張貼3天後,業主就可向審裁處提交《送達確認書》表格30。而租客可於7日內選擇作出答辨,如果沒有提出反對,業主就可以申請無須審訊下進行判決。

步驟四:申請收樓令正式收樓

當審裁處批出判決書後,業主就可以申請《批準發出收樓令狀申請書》,即收樓令,費用是$182。有了收樓令,業主就可以要求執達執行收樓令,並支付執達吏按金和保安員費用按金。業主在成功收樓後,可以取回扣除執達吏和保安員的開支後的餘款。

收樓程序其實並不複雜,主要都是繳交申請文件,貼門口紙,申請收樓令等,但處理上需要經過不同程序,處理需時。

執達吏通常會在1至2星期內通知租客搬走,如7日後租客仍未遷出,就會發出《最後遷出通知》,當中會列明最後收樓日期。而在收樓當日,假如租客仍不願意遷出單位,甚至不開門,執達吏就會報警處理。

不過有一點業主要小心,在收樓後假如單位內仍有租客的物品,業主絕對不能擅自處理。業主應另行申請《扣押債務人財產令狀》,讓執達吏處理。

防租霸7招

簽約前:

1. 留意對方背景

簽約前可以留意對方言行舉止,了解其工作背景和收入,對租借單位的期望等,所謂見微知著,從小事可以了解對方為人。如果覺得對方性格古怪或者要求多多,就可以選擇不予出租。

2. 上網查租霸名單

假如已經打算向租客出租單位,業主可以在網上查閱租霸黑名單。Facebook 上有公開群組可供業主自由查閱,詳情可按此了解更多。

3. 查閱對方個人資料

除此之外,業主可要求租客提供身份證、糧單、信貸報告,甚至過往的交租紀錄,以確認對方為人,及有足夠收入繳交租金。

4. 租約內容要保障雙方

在擬定租約時,不但要列明租金和起租日等基本資料,亦要將口頭協議列明於租約上,這樣協議才有法律效力。

租約細節要清楚列明協議,保障雙方權益。

5. 收取按金

在簽約時,租客需支付業主按金。現時香港的租約一般是「兩按一上」,即2個月租金,及1個月上期。收取按金可以保障業主於租客欠租,失聯,或破壞單位後,都有一定金錢可以應付狀況。

6. 購買保險

若租約期達1年以上,業主可以選擇為單位購買防租霸保險,以便於遇到租霸時可以追討欠租和修理物業。

簽約後:

7.雙方同意下檢查單位

在簽約後,若果業主懷疑單位出現狀況,可以在租客同意下,前往檢查單位。但業主要注意,如果沒有租客的同意,業主是不能隨便進入單位的。

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