【收樓程序】新樓二手樓收樓程序大不同 最大差別係呢度!

更新於2022年06月30日

成功買樓「上車」固然是開心事,不過搬入安樂窩前,必要先進行一連串的收樓程序。或許大家不知道,二手樓和新樓的收樓程序、步驟和注意事項都不盡相同,特別是驗樓過後,處理收樓程序差別甚大。想知道收樓當日如何驗樓,要準備和注意甚麼,就要閱讀下文了。

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經過千辛萬苦,終於能夠上車。為了能夠住得安心,收樓程序絕不能疏忽!

二手樓收樓程序有啲咩要做?

如果已經選好符合自己心水單位,就可以着手處理交易和驗樓事宜,以下就是二手樓收樓程序:

1. 議價

選好符合自己心水的單位後,就要查詢單位的市價,以評估賣家的價格是否合理。如果覺得有調整的空間,買家可以和賣家議價,直到訂出雙方能接受的預算後,就可以着手準備「臨時買賣合約」。

2. 簽訂「臨時買賣合約」

買家如需要按揭單位,需要在簽訂「臨時買賣合約」前與銀行相討相關事宜和確定細節,委託銀行名單上的律師樓(俗稱「On List律師樓」)簽訂「臨時買賣合約」和支付「細訂」,合約上要訂明用誰的名義購買,以及單位的成交期。

3. 辦理銀行按揭及簽署正式合約

買家可以用「臨時買賣合約」正式辦理銀行按揭。買賣雙方亦要在簽署「臨時買賣合約」約2星期後簽署「正式買賣合約」和支付「大訂」。

4. 驗樓

簽署合約後,買家可安排驗樓兩次,第一次的目的是供銀行估算價值,第二次是安排正式「交吉」之前,確認單位是否已經準備「交吉」,以及與合約內容是否一致。

5. 正式交吉

確認單位的狀況,以及律師樓完成交易手續之後,雙方就可以安排交樓了。

二手樓與新樓收樓程序的不同之處在於即使發現單位有紕漏,買家仍要自行負責維修費用。

二手樓收樓程序中有咩注意事項?

單位維修費用由買家負責

值得留意的是,二手樓是「現狀買入」,所以單位出現什麼問題,例如漏水、牆身剝落、任何損壞等,其維修費用都是由買家處理,與新樓不同。不過,Toby 仍然建議買家仔細驗樓,在正式入伙前解決單位的大小問題,才能住得安心。

留意單位是否已經準備「交吉」

不少二手樓交易時,會因為單位「未交吉」,導致交易告吹。若交樓前,單位仍然留下原業主的個人財物,而該財物能阻礙物業擁有權(即是可顯示該單位仍有個人用途的意圖),法庭可以判斷該單位為「未交吉」,買家可以要求「踢契」,而賣家也需要退回訂金。

因此,為保障雙方的利益,收樓時記得要詳細檢查單位是否已經是處於「交吉」狀態,才能保障單位順利完成交易。

列出「傢俬清單」

有些業主會表明留下傢俬電器給買家,但是到了正式交吉時,卻發現沒有留下指定傢俬電器,或者無法正常使用,屆時買家難免一肚氣。因此,在簽訂合約時,還要再簽一份「傢俬清單」,清單上最好要列明傢俬電器的型號、類型、使用狀況等,驗樓時也要留意傢俬電器是否齊備,以及在驗樓時要拍照為證。

新樓收樓程序有啲咩要做?

1. 留意預計關鍵日期

售樓書上會列明「預計關鍵日期」,即業主的入伙預計日期。不過,發展商或因不同原因,導致未能在「預計關鍵日期」準時交樓。因此,業主應將搬遷和裝修日程安排得寬鬆一點,避免日程安排得太緊密,導致未能如期搬遷,招致額外損失。

2. 獲發展商通知收樓

當樓宇建築完成後,屋宇署會到場檢查樓宇是否符合《建築物條例》,若符合規格,屋宇處便會發出俗稱「入伙紙」的佔用許可證,之後發展商便會透過律師通知業主收樓。

3. 於指定日期到新樓盤收樓

業主在收到發展商通知後,便可以相約合適的時間到達新樓盤收樓,如想更仔細地檢查新樓各處的問題,可預約驗樓師於收樓當日一同到單位檢驗。

收樓日要準備乜嘢?

售樓書

售樓書列明購買單位的尺寸、結構、位置等,為了確認單位是否與售樓書描述內容一致,業主收樓當日應攜同售樓書核對。

驗樓師

與購買二手樓不同的是,新樓如有任何紕漏,業主可要求發展商維修後才正式交樓。如想入伙後住得安心又放心,最好安排驗樓師收樓當日仔細檢查單位大小角落。

收樓信

業主會透過律師收到「收樓信」,屆時業主可以聯絡發展商收樓部商討收樓事宜,收樓當日亦要攜同該信到場。

聯絡收樓部

正式收樓前須預約發展商的售樓部,預約收樓日期和時間,以便收樓部職員安排當日交收事宜。一般而言,接到「收樓信」後約兩星期便能正式收樓。

收樓當日最好安排驗樓師上門,詳細檢查單位細節,以便一次過執漏。

收樓日流程係點?

1. 辦理登記手續

買家按照約定日期及時間到交樓處,辦理住客登記手續,領取鎖匙、驗樓表格、樓宇說明書等不同文件。

2. 點收單位物品

有關職員會與買家一同前往單位點算物品,例如單位附有的電器,若有遺漏和故障,可即時向職員提出。

3. 驗樓

為了可以鉅細無遺確認單位各個角落有沒有紕漏,建議事前預約驗樓師檢查單位,例如檢查去水位、冷氣機、窗戶等是否有漏水、去不到水等問題。如發現有任何問題,可以向承建商要求執漏,問題不算複雜的話,約一至兩個星期後可以正式入伙。

新樓收樓程序中有咩注意事項?

新樓問題由發展商負責執漏

現時很多發展商都會為新盤提供執漏,買家在簽發入伙紙後可以帶同驗樓師到新樓單位中檢驗。與二手樓不同的是,新樓如發現有問題,可立刻向發展商反映問題並執漏,買家可以於完成後再次驗收。

再三詢問入伙日期

因發展商有可能因天災、社會或其他情況而延遲落成時間。如買家不想在預算入伙日期時有空窗期(遷出舊單位但新單位未落成),請在落成前一段時間詢問一下發展商的進度。

登記水電煤

入伙前請事先申請登記水電煤,在入伙當日時就能輕鬆入住!

食水及鹹水供應:

水務署

煤氣供應:

中華煤氣

電力供應:

新界及九龍地區:中電

港島地區:港燈

驗樓有咩注意事項?

單位結構

驗樓時記得要留意單位的尺寸和結構是否和售樓書一致,也要檢查單位牆身或磁磚是否空心磚,有沒有裂痕,牆壁或地板表面是否平整等。

家具運作

這裡所指的家居運作,不止是指上述單位附送的家電是否正常運作,例如能否啟動冷氣機,還有單位裡的插頭能否通電,窗戶或大門能否暢順地開關,或者家中任何家具是否穩固等。

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